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商铺租赁合同解除后的三个问题(上)
时间:2014-03-05 17:01:18    来源:世界LED网    浏览次数:    教育首页    我来说两句()

   出租人、承租人一般认为商铺租赁合同解除后就是三个月的押金没收与否的问题。“我押金不要了,还找我赔偿?”承租人回理直气壮的发问。房屋租赁合同中一般会涉及到押金的处理、违约责任、损害赔偿等条款,非法律专业人士很难区分清楚。这涉及到二个法律专业问题。
   一是合同解除与违约责任形式能否并存;二是违约金与赔偿损失能否并存。
   我国《合同法》规定的违约责任形式主要包括继续履行、违约金、损害赔偿等。一般而言,合同解除就意味着当事人双方或一方认为合同已无履行的必要,因此合同解除显然就与违约责任形式中的继续履行相悖。于是,合同解除与违约责任形式能否并用的问题,实际上就成了合同解除能否与违约金、损害赔偿等违约责任形式并存的问题,即当事人在选择了解除合同的同时能否再对债务不履行造成的损失请求对方承担违约金或者损害赔偿等违约责任形式。
   (一)合同解除与违约金可以并用
   合同解除后,当事人在合同中所约定的违约责任条款,是否还能作为处理纠纷依据继续适用,这就涉及违约责任条款是否具有相应独立性的问题。根据我国《合同法》第98条规定:“合同权利义务的终止,不影响结算和清理条款的效力。”“结算和清理条款”指当事人在合同中约定的关于经济往来或财务的结算以及合同终止后处理遗留问题的条款,其中的“清理”也应可以包括通过实现设定违约金的方式来处理合同权利义务消灭后的有关事宜。故合同解除后,违约金条款的效力不受影响,可以继续适用。
《租赁合同》中约定的违约金条款在合同解除后应仍具有效力,可以继续适用;特别是,《租赁合同》的约定可以视为双方当事人对于合同解除后仍得适用违约金条款处理合同权利义务消灭后的相关事宜的明确意思表示。故承租人有权要求出租人支付违约金。
   (二)合同解除与损害赔偿可以并用
   合同解除可以与损害赔偿并存。我国《民法通则》第115条规定:“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第97条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”
承租人违约解除租赁合同,给出租人造成了损失,合同解除后,出租人仍有权要求承租人赔偿损失。(下节论述违约金能否与损害赔偿金并存)

 

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